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核心20城探究之杭州：產業、人口過去兌現未來優勢持續天天視點

2023-05-27 07:05:31 來源：華創證券有限責任公司

(資料圖)

杭州經濟主要由第三產業驅動，數字經濟核心產業占GDP 比例27%，但新發展階段遇到一定瓶頸。1）杭州過去憑借信息節點城市定位、良好的招商引資模式，在工業、旅游業發展受制約的情況下，率先抓住互聯網經濟發展機遇，疊加亞運會帶來的基礎設施快速完善，降低經濟發展成本，實現經濟騰飛及人口快速流入，杭州GDP 在長三角排名第三，近6 年常住人口增長規模及增速長三角第一。2）杭州經濟主要由第三產業驅動，GDP 中第三產業占比68%、數字經濟核心產業增加值占比27%。3）近年來受互聯網行業紅利縮減影響，杭州數字經濟核心產業增加值增速放緩，另外，工業產值增速也落后于長三角主要城市，在新發展階段遇到一定瓶頸。

杭州與數字經濟相關的生產性服務業基礎良好，獨特的城市定位有助于其在下一輪行業發展周期中，具備先發優勢。1）2021 年杭州軟件業務收入全國第四，增速全國第一，網易、海康威視、同花順等龍頭企業總部聚集；電商平臺交易額占全國61%，擁有11 家電商百強企業，其中阿里巴巴市值大幅領先。

2）互聯網行業核心生產要素是人才，企業布局優選人才密度較大的區域，杭州互聯網行業人才占比7.2%，僅次于北京、上海、深圳，但杭州生活成本更低，而對比其他二線城市，杭州又具備明顯的先發優勢及人才儲備，獨特的城市定位，預計將助力杭州在新一輪競爭中吸引人才，保持產業優勢地位。

杭州制造業細分項中，健康產業、電子信息、高端裝備制造業尚不具備規模優勢，但政府加強工業投資、數字賦能，有較大的支持產業發展的余地。1）健康產業中醫藥制造、醫療器械等領域增速放緩；電子信息產業僅在視頻安防、集成電路設計等少數領域發展較好。2）近年來杭州政府產業換擋提速，制造業投資額增速連續兩年超25%，數字經濟賦能制造業，相關制造業增加值占工業增加值28%。3）杭州政府性債務余額與稅收收入比1.5，稅收規模超2000億，在長三角城市處于領先地位，未來支撐產業發展仍有較大余地。

2022 年杭州商品住宅銷售面積下滑49%，未來新房銷售將向1400 萬方需求中樞回歸。1）2022 年杭州商品住宅銷售面積下滑49%至1100 萬方，核心區域市場依舊維持一定熱度，富陽、臨安等外圍區域開盤去化率下滑明顯；2023年1-4 月市場回暖，新房、二手房成交分別為304、140 萬方，同比上漲25%、73%。2）政府對于新房限價控制較好，即便近期杭州二手房掛牌量上漲，一二手倒掛空間縮小，但依靠產業及人口兌現，預計商品住宅需求中樞仍然穩定，按照常住人口人均成交住宅1.0 平米保守估計，需求中樞約1400 萬方。3）杭州新房去化周期僅4.5 個月；余杭、蕭山有望持續兌現預期，支撐房地產發展。

濱江、綠城在杭州有規模優勢及良好口碑，具備挖掘預期差項目的能力，隨著杭州市場回暖，預計將率先受益。1）濱江、綠城為杭州住宅銷售市場主力，2022 年權益銷售金額分別為519 億元、412 億元，與其他房企拉開較大規模差距。2）從土儲來看，濱江、綠城在杭州仍有千億貨值儲備，且核心區域土儲占比約50%，優質供應潛力大。3）濱江、綠城作為杭州起家房企，對于市場較為了解，2022 年拿地溢價率為6%、8%，相較外來品牌房企溢價率略低，反映兩家房企拿地適當配置有預期差的項目，而非單純聚焦熱門高溢價地塊。

4）2023 年一季度，杭州土地市場和商品房銷售市場率先回暖，預計復蘇可持續，建議關注在杭州具備規模優勢及品牌影響力的房企，如綠城中國、濱江集團。

風險提示：杭州產業、人口兌現不及預期。

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